QUALI SONO LE GARANZIE PER RICHIEDERE UN MUTUO?

Quali sono le garanzie che la banca richiede per un mutuo e perché risultano necessarie: dall’ipoteca al pegno, tutti i casi.

Quali garanzie per un mutuo vengono solitamente richieste dalle banche? È una domanda certamente frequente, fra coloro che si apprestano a chiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, sia esso la prima o la seconda casa. Gli istituti di credito necessitano infatti di sufficienti rassicurazioni sull’importo erogato, ovvero sulla capacità di saldare il debito contratto.

In linea generale, le banche richiedono specifiche garanzie in caso di insolvenza da parte del debitore, ovvero del soggetto che ha richiesto il mutuo. Le tre principali sono l’ipoteca, la fideiussione e, seppur più raramente, il pegno. A queste, possono seguire delle garanzie aggiuntive che l’istituto di credito potrebbe richiedere qualora la posizione economica del richiedente non sia sufficientemente stabile. È utile però sottolineare che ogni banca potrebbe avere politiche diverse sulle garanzie per un finanziamento immobiliare e, per questa ragione, è sempre utile affidarsi a comodi strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie necessità.

Perché la banca richiede garanzie per il mutuo

Prima di addentrarsi nelle tipologie di garanzia più frequenti per un mutuo, è innanzitutto necessario chiedersi perché le banche le chiedano. Quando le banche concedono un finanziamento, si espongono giocoforza ad alcuni rischi:

il richiedente potrebbe rivelarsi insolvente, ovvero non pagare le rate del mutuo e, quindi, non saldare il debito;
in assenza di specifiche tutele, la banca potrebbe trovarsi nella condizione di perdere – in tutto oppure in parte – il capitale prestato.

Per minimizzare questo rischio, le banche agiscono sostanzialmente su due fronti:

la verifica delle condizioni economiche e reddituali del richiedente, così come dell’immobile di cui si vuole finanziare l’acquisto, per accertarsi che il soggetto sia in grado sia di farsi carico delle rate che di saldare il suo debito;
la richiesta di specifiche garanzie, di cui l’istituto di credito può approfittare in caso di insolvenza.

Semplificando, con le garanzie la banca si assicura alternativamente la possibilità di:

vendere l’immobile acquistato, in caso di inadempienza, per recuperare il denaro prestato e non sostituito;
avvalersi di un soggetto terzo, come ad esempio un garante, che subentra nel pagamento delle rate quando il titolare del mutuo non è in condizioni di farlo.

Come già spiegato in apertura, le singole banche possono prevedere garanzie diverse per la richiesta di un finanziamento. È utile sapere, di conseguenza, come avvenga il processo decisionale, ad esempio avvalendosi di una guida al mutuo passo per passo.

Quali sono le garanzie per il mutuo

Ma quali sono le principali forme di garanzia necessarie per un mutuo e, soprattutto, come funzionano? Come accennato in apertura, le tre principali tipologie sono quelle dell’ipoteca, della fideiussione e, più raramente, del pegno. Dopodiché, a seconda della singola situazione, la banca potrebbe richiedere anche delle altre garanzie aggiuntive.

L’ipoteca come garanzia per il mutuo prima casa

Quando si cerca di ottenere un mutuo per la prima casa, la tipologia più frequente di garanzia richiesta dalla banca è l’ipoteca. Disciplinata dagli articoli 2808 e successivi del Codice Civile, l’ipoteca non è altro che un diritto reale che il mutuatario, ovvero la persona che richiede al finanziamento, concedere alla banca a garanzia del prestito ricevuto.

Semplificando, l’ipoteca sulla casa acquistata tramite mutuo:

offre un diritto di prelazione sull’immobile da parte della banca. In caso di insolvenza del titolare del mutuo, l’istituto di credito ha priorità sugli altri creditori nel recupero dell’immobile;
garantisce al creditore, e quindi alla stessa banca, un diritto di preferenza sul prezzo di un’eventuale vendita coatta di un immobile.

In altre parole, quando il mutuatario non salda le rate e quindi non provvede alla restituzione del suo debito, la banca può prendere possesso dell’immobile e venderlo, per recuperare il finanziamento non restituito. Nel farlo, proprio in virtù dell’ipoteca – che deve essere sempre iscritta nei pubblici registri – ha priorità su eventuali altri creditori con cui il mutuatario ha contratto altri debiti.

Come già accennato, la maggior parte dei mutui immobiliari per la prima casa sono legati a ipoteca, anche perché quest’ultima non protegge la banca unicamente sul capitale prestato. L’iscrizione della stessa ipoteca avviene infatti a un valore superiore del finanziamento erogato, affinché possa anche coprire:

gli interessi maturati;
eventuali interessi di mora;
premi assicurativi;
oneri erariali e tasse;
le spese giudiziali in caso di recupero dell’immobile e sua vendita coatta.

La fideiussione come garanzia per ottenere un mutuo

Anche la fideiussione rappresenta una delle più diffuse garanzie per ottenere il mutuo, sia singolarmente che contestualmente all’iscrizione di un’ipoteca. Disciplinata dall’articolo 1936 e successivi del Codice Civile, la fideiussione prevede l’intervento di un terzo soggetto – rispetto al mutuatario e alla banca – che mette a disposizione i propri beni per saldare eventuali insolvenze di chi ha ottenuto il finanziamento. Più semplicemente, il fideiussore paga di tasca propria le rate, al posto dell’intestatario del mutuo.

Il rapporto di fideiussione è un vero e proprio contratto che la banca stipula con il soggetto terzo, che si concretizza con la sottoscrizione di una polizza fideiussoria. Quest’ultima è a carico del debitore e, in genere, prevede commissioni pari all’1% del valore del finanziamento e il calcolo degli interessi nel tempo. Inoltre, la fideiussione può coprire l’intero debito contratto o, ancora, una sola porzione dello stesso.

Esistono diverse tipologie di fideiussione che le banche accettano per l’accensione di un mutuo, in particolare:

la fideiussione solidale prevede che il terzo soggetto acquisisca doveri verso la banca identici a quelli del mutuatario. In caso di mancato saldo delle rate, l’istituto di credito potrà richiederne il pagamento indifferente a uno o all’altro soggetto;
la fideiussione con beneficio di escussione, invece, prevede che la banca non possa rivolgersi al fideiussore prima che l’esecuzione forzata, e quindi la sua vendita coatta, sia fallita. In altre parole, l’istituto di credito deve tentare di vendere l’immobile del debitore, prima di poter avanzare richieste di pagamento al terzo soggetto fideiussore.

Il pegno, una rara garanzia sul mutuo casa

Seppur non largamente diffusa, e più legata ai decenni passati, anche il pegno può rappresentare una garanzia per il mutuo. Disciplinato dall’articolo 2784 del Codice Civile, prevede un contratto fra debitore e creditore, con il quale si consegna un bene – mobile o immobile – come garanzia in presenza di inadempimenti.

Il pegno può essere realizzato:

con beni mobili, di cui si perde il possesso alla consegna al creditore;
con beni immobili, che si possono concedere come garanzia ulteriore rispetto all’ipoteca, ma di cui non si perde il possesso.

È utile ribadire che, come già spiegato, quello del pegno è un metodo abbastanza in disuso per i mutui immobiliari, tanto che molte banche non lo prevedono fra le opzioni di garanzia disponibili.

Altri tipi di garanzie per il mutuo in banca

In alcuni casi, potrebbero essere necessarie garanzie aggiuntive per ottenere il mutuo, ad esempio quando l’istituto di credito non ritiene che l’ipoteca o la fideiussione siano sufficienti, per un rischio abbastanza elevato che il richiedente possa cadere nell’insolvenza.

Tra le garanzie aggiuntive disponibili, sono sostanzialmente due le più diffuse:

il mutuo con garanzia con altro immobile: se il richiedente possiede già un altro immobile, lo si può offrire in garanzia per l’erogazione del nuovo mutuo, iscrivendo un’ipoteca sullo stesso;
le assicurazioni: a volte, la banca può chiedere al cliente la disponibilità di sottoscrivere contratti assicurativi, che possano intervenire nel pagamento del mutuo in caso il mutuatario fosse impossibilitato a farlo.

Quando non danno il mutuo

È necessario sapere che la banca si riserva sempre il diritto di rifiutare un mutuo, anche in presenza di garanzie. Ma quando il finanziamento non viene concesso? Oltre ai controlli sulla solvibilità personale – che prevedono un reddito sufficiente, con una rata non superiore al 30% dello stipendio, e una richiesta di mutuo non superiore all’80% dell’immobile – le garanzie possono fallire quando:

l’immobile non si trova in condizioni sufficienti da garantire una vendibilità – ad esempio perché non a norma a livello strutturale o, ancora, non dotato di abilità – e, di conseguenza, anche in presenza di ipoteca la banca non riuscirebbe a rivenderlo;
il fideiussore non si trova in una condizione economica sufficientemente stabile o, ancora, rischia di superare i 75 anni al termine del mutuo;
quando, a fronte di garanzie insufficienti, non è possibile portarne di ulteriori per ridurre il rischio dell’istituto di credito.

Il consiglio rimane sempre quello di vagliare più banche prima di sottoscrivere il mutuo, poiché le garanzie giudicate insufficienti da un istituto di credito potrebbero invece essere considerate adeguate per un’altra banca.

Articolo tratto da: https://www.idealista.it/news/finanza/mutui/2024/08/14/182444-garanzie-per-un-mutuo-ecco-quali-richiede-la-banca