Prima di suggellare con il rogito notarile l’acquisto di una casa, bisognerebbe valutare attentamente l’offerta, senza mai abbassare la guardia. La verifica dei documenti, le visure catastali e ipotecarie, sono solo alcuni degli aspetti su cui approfondire, e che non sono responsabilità diretta del notaio che ufficializza il rogito. Al pubblico ufficiale spetta il compito di concludere la compravendita e prendere atto delle indagini sull’immobile, affinché sia svincolato da eventuali pendenze o ipoteche. Ma se il nuovo acquirente scoprisse dopo il rogito che la casa ha dei vizi e dei difetti? Cosa potrebbe fare? La legge prevede alcune possibilità di tutela. Vediamo quali.
Che cos’è il rogito di una casa?
Quando la trattativa per la compravendita di una casa va in porto, la procedura prevede la stipula del contratto preliminare di acquisto, perciò si procede con il “compromesso”. È questa l’ultima fase che precede il rogito notarile, l’atto pubblico e ufficiale con il quale avviene il passaggio legale di proprietà della casa, che passa dal venditore al nuovo acquirente. La responsabilità di questo atto è in capo al notaio. In quanto pubblico ufficiale, ha il potere di registrare il contratto di rogito, che diventa ufficiale.
Il notaio ha l’obbligo di:
informare venditore e acquirente rispetto alle conseguenze dell’atto di compravendita;
predisporre accertamenti ipocatastali sull’immobile oggetto della compravendita, ossia visure catastali (disponibili nel Comune in cui è accatastato l’immobile), e visure ipotecarie per verificare che non vi siano vincoli e altri ostacoli.
Il notaio non è responsabile di eventuali difetti e vizi occulti che dovessero emergere dopo il rogito.
Quali sono i vizi di una casa?
L’articolo 1490 del Codice civile obbliga il venditore “a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi”. La legge in tal senso mette al riparo l’acquirente di un immobile da eventuali vizi e difetti occulti, che possano emergere dopo la firma del rogito, quali:
difformità degli impianti;
difformità;
abusi non rilevati prima;
scarichi difettosi;
cedimenti strutturali;
infiltrazioni;
altri difetti non riscontrabili durante la trattativa della compravendita.
L’articolo 1669 del Codice civile cita alcuni vizi gravi, quali:
utilizzo di materiali non idonei, compresi infissi o pavimenti;
vizi all’impianto fognario e agli impianti idraulici e conseguenti infiltrazioni;
difetti all’impianto di riscaldamento;
abusi edilizi.
Cosa fare in caso di difetti prima del rogito?
Vizi e difetti occulti della casa potrebbero emergere dopo la firma del contratto. In questo caso, la legge garantisce al nuovo acquirente una serie di diritti. Egli può richiedere:
la risoluzione del contratto;
la riduzione del prezzo della casa;
o il risarcimento del danno subito.
L’acquirente può farlo a patto che questi vizi e difetti siano:
gravi come da articolo 1669 del Codice civile;
preesistenti alla firma del contratto;
stati volutamente nascosti dal venditore.
Cosa fare in caso di difetti dopo il rogito?
Anche dopo l’atto ufficiale di rogito l’acquirente può chiedere la risoluzione, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno. Ma attenzione, i difetti e vizi rilevati:
devono essere preesistenti al rogito notarile;
non devono risultare facili da riscontrare o comunque taciuti in malafede dal venditore.
A tali condizioni, l’acquirente può chiedere il risarcimento, la risoluzione o la riduzione del prezzo, ma deve:
denunciare il problema al venditore, ma deve farlo subito, entro 8 giorni da quando scopre i vizi e i difetti (o nei tempi eventualmente stabiliti tra le parti);
denunciare entro 60 giorni in caso di acquisto della casa dal costruttore, con difetti di costruzione.
La denuncia deve essere scritta e inviata al venditore tramite raccomandata A/R o PEC (posta elettronica certificata). Alla segnalazione si potrebbe allegare una perizia tecnica, che non è obbligatoria, ma consigliabile.
In caso di mancata risposta, l’acquirente potrà ricorrere alla giustizia, quindi sarà un giudice a occuparsi della contesa.
Il consiglio degli esperti è quello di affiancarsi a tecnici e periti esperti durante la trattativa, per evitare spiacevoli sorprese dopo aver firmato qualsiasi impegno.
Articolo tratto da: https://www.immobiliare.it/news/difetti-della-casa-scoperti-dopo-il-rogito-cosa-fare-176065/
